Spanien durchläuft eine schwierige Zeit, eigentlich ganz Europa. Die Arbeitslosigkeit ist vielerorts auf neuen Höchstständen. Viele Immobilienbesitzer haben nicht mehr das Geld um sich Ihre Ferienimmobilie auf Mallorca leisten zu können. Gleichzeitig bewegen sich Baufinanzierung auf Tiefzinsniveau. Gute Zeiten um auf dem mallorquinischen Immobilienmarkt zuzuschlagen. Denn eines ist klar: die Preise werden nach der Krise wieder steigen und jede Krise hat ein Ende.
Da Mallorca bei vielen Deutschen bekannt ist, stellen Sprachhürden beim Kauf einer Mallorca-Immobilie kein Problem dar. Wir arbeiten mit eine Vielzahl deutscher oder auch Spanischen Notare, Rechtsanwälte und Immobilienmakler auf Mallorca zusammen, die sie mit uns ab dem Kauf sicher bis zum erfolgreichen Abschluss begleiten.
Immer wieder erreicht uns die Frage: Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca an? Nachfolgend möchten wir einen kurzen Überblick liefern, welche Nebenkosten im Rahmen eines Immobilienkaufs auf Mallorca anfallen.
1. Übertragungssteuer
Grundsätzlich wird beim Kauf einer Mallorca-Immobilie
a) die spanische Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) oder
b) die Übertragungssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
fällig, die der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht. Jedoch immer nur eine der genannten Steuern, denn Sie schließen sich wechselseitig aus.
a) Beim Kauf von einem Unternehmen (z.B. Bauträger) ist – wie auch in Deutschland – IVA (Mehrwertsteuer) zu zahlen. Die IVA wird beim Kauf direkt an den Verkäufer gezahlt. (WICHTIG: Der Verkäufer muss eine Rechnung mit ausgewiesener IVA stellen) Der allgemeine IVA-Satz beträgt 21 %, der reduzierte IVA-Satz beträgt 10 %.
Wann der allgemeine und wann der reduzierte IVA-Steuersatz fällig wird:
21 % allgemeine IVA bei Kauf von unbebauten Grundstücken auf Mallorca
10 % reduzierte IVA bei Kauf von Wohnungen oder Häusern auf Mallorca
Neben der IVA fällt zusätzlich 1,2 % Dokumenten-Steuer an, die AJD (Actos Jurídicos Documentados).
b) Beim Kauf von einer Privatperson ist ITP (ähnlich der deutschen Grunderwerbssteuer) zu zahlen.
Für die Balearen gelten seit dem 1. Januar 2013 folgende ITP-Steuersätze:
Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 €: 8 % des Kaufpreises
Ab einem Kaufpreis von 400.000,01 € bis 600.000 €: 9 % des Kaufpreises
Ab einem Kaufpreis von 600.000,01 €: 10 % des Kaufpreises
2. Quellensteuer des Verkäufers (retención)
Wird von einem Nicht-Residenten-Verkäufer erworben, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen. Hintergrund: auch ein Nicht-Residenter muss den möglicherweise erzielten Gewinn im Rahmen einer Einkommessteuererklärung versteuern.
3. Wertzuwachssteuer (plus valía)
Die Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer und besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (nicht den des Aufbaus) seit der letzten Übertragung. Entsprechend ist diese Steuer bei Eigentumswohnungen auf Mallorca eher gering. Die Höhe der Steuer wird durch die Gemeinde-Satzung definiert. Es empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde – vor Vertragsschluss (kann auch über internet erfolgen) – zu stellen. Diese Steuer muss per Gesetz vom Verkäufer Der Mallorca-Immobilie getragen werden. Gelegentlich gibt es den Versuch, sie dem Käufer der Mallorca-Immobilie aufzubürden. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag der Mallorca-Immobilie aufzunehmen.
Neu ist, dass auch der Käufer verpflichtet ist, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages der Mallorca-Immobilie vorzulegen. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung auch nachkommt (denn tut der das nicht haftet der Käufer!) sollte man den errechneten Betrag der plus-valía im Rahmen der Kaufpreiszahlung einbehalten.
4. Notar- und Grundbuchkosten
Für Notare und Eigentumsregistereintragungen gibt es eine Gebührenordnung, die Gebühren in Abhängigkeit vom Wert der Mallorca-Immobilie vorschreibt. Bei einem Kauf betragen die Notar- und Registerkosten ca. 1 % des Kaufpreises.
